위반건축물 가업승계 — 4%가 땅까지 무관자산으로 바꾼 이유
세 줄 요약
- 위반건축물이 있어도 가업승계 특례 자체는 가능하다.
- 단, 타인이 무상으로 쓰면 사업무관자산이 돼 세금 계산이 달라진다.
- 무관자산 비율이 오르면 일반 세율 구간이 늘어 세액 차이가 커진다.
공장을 조금씩 증축하다 보면 허가를 빠뜨리는 경우가 생깁니다. "면적이 얼마 안 되니까 나중에 양성화하면 된다"는 말을 듣고 승계 준비를 미루는 분이 많습니다. 그런데 세금이 보는 것은 면적이 아닙니다. 그 건물을 지금 누가 쓰고 있느냐입니다.
왜 이런 기준인가
가업승계 세제 혜택은 두 갈래입니다. 살아계실 때 주식을 물려주면 조세특례제한법 제30조의6(가업승계 증여세 과세특례), 돌아가신 뒤에 상속이 이뤄지면 상속세 및 증여세법 제18조의2(가업상속공제)가 적용됩니다. 두 조문 모두 위반건축물이 있다는 사실 자체를 결격 사유로 적지 않습니다. 업종·경영 기간·지분율·대표이사 요건만 충족하면 특례 신청은 가능합니다.
문제는 그다음 계산 단계에서 나옵니다. 두 조문은 가업에 직접 쓰이지 않는 자산, 즉 사업무관자산에는 특례를 적용하지 않고 일반 세율로 과세합니다. 사업무관자산의 대표적인 예는 타인에게 임대하고 있는 부동산입니다(상속세 및 증여세법 시행령 제15조 제5항 제2호). 계약서도 임대료도 없이 관계 회사가 쓰고 있는 건물이라면, 이 조항에 걸릴 수 있습니다. 국세청은 "건설 중인 자산이 사업무관자산인지는 사실 판단 사항"이라고 답한 바 있습니다(서면-2019-상속증여-3355).
한 가지 더 있습니다. 허가 없이 올린 건물의 공사비를 그때그때 비용으로 처리했다면 회사 장부에 자산이 남아 있지 않습니다. 그러다가 이 건물이 무관자산으로 판정되면, 장부 밖에 있던 건물 가치가 순자산에 더해지면서 주식 평가액(상증령 제54조·제55조, 비상장주식 순자산가치)도 함께 올라갑니다. 주식값이 오르면 세금 계산의 기준 금액 자체가 커집니다.
숫자로 보면
위반건축물 4%뿐이라더니 땅까지 질문받았다 — 등기 없는 글에서 소개된 가상 사례를 우리 구조로 다시 계산해 봅니다. 주식 평가액 60억 원, 증여재산공제 등은 고려하지 않고 사업무관자산 비율만 바꿉니다.
① 사업무관자산 비율 10% — 처음에 들은 숫자
| 구분 | 계산 과정 | 세액 |
|---|---|---|
| 특례 적용분 (54억) | (54억 − 10억) × 10% | 4억 4,000만 원 |
| 일반 세율 적용분 (6억) | (6억 − 5,000만) × 30% − 6,000만, × 0.97 | 약 1억 185만 원 |
| 합계 | 약 5억 4,185만 원 |
② 사업무관자산 비율 22% — 무상사용 건물과 그 대지가 더해진 경우
| 구분 | 계산 과정 | 세액 |
|---|---|---|
| 특례 적용분 (46억 8,000만) | × 10% 등 | 약 3억 6,800만 원 |
| 일반 세율 적용분 (13억 2,000만) | (13억 2,000만 − 5,000만) × 40% − 1억 6,000만, × 0.97 | 약 3억 3,756만 원 |
| 합계 | 약 7억 556만 원 |
두 경우의 차이는 약 1억 6,371만 원입니다. 면적은 전체의 4%였지만, 세액은 30% 가까이 달라집니다. 여기에 장부 밖 건물이 순자산으로 더해지면 주식 평가액이 한 번 더 올라가고, 관계 회사가 무상으로 쓴 기간에 대해서는 법인세법 제52조(부당행위계산 부인)에 따른 추가 질문도 남습니다.
※ 위 숫자는 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 세액은 개별 사실관계에 따라 달라집니다.
자주 걸리는 부분
"면적이 작으니 괜찮다"는 착각 세금이 보는 단위는 면적 비율이 아니라 자산 금액 비율입니다. 면적 4%짜리 건물이 그 대지까지 포함하면 금액 비율로는 훨씬 커질 수 있습니다. 건물이 얹힌 땅은 건물과 같은 덩어리로 판단될 수 있기 때문입니다.
공사비를 비용 처리한 경우 허가 없이 지은 건물의 공사비를 수선비로 손금 처리했다면 장부에 자산이 없습니다. 그러나 과세 당국이 해당 건물을 무관자산으로 보는 순간, 시가 또는 감정가로 순자산에 편입됩니다. 장부에 없다고 없는 자산이 아닙니다.
나중에 양성화하면 된다는 계획 건폐율·용도지역 여유가 없다면 현재 위반 상태를 합법화할 방법이 없습니다. 건축법 제79조·제80조는 시정명령과 이행강제금을 규정하고 있고, 양성화 가능성이 없는 건물은 처분도 쉽지 않습니다. "나중에"가 아예 오지 않을 수 있습니다.
이럴 땐 전문가에게
등기 없는 증축 건물이 하나라도 있고, 그 건물을 본인 회사가 아닌 관계 회사나 가족이 쓰고 있다면, 증여·상속 시점 이전에 반드시 세무사와 사실관계 점검을 거쳐야 합니다. 특히 2027년 7월 1일 이후 적용 예정인 정부 개편안이 국회를 통과하면, 특례가 적용되는 토지를 건물 바닥면적의 배수로 제한하는 기준이 생기는데, 위반 건물의 바닥면적이 그 계산에 어떻게 들어가는지는 확정 법령이 나온 뒤 전문가와 확인해야 합니다.
세금이 본 것은 건물 면적이 아니라 그 건물 앞에 누가 서 있느냐였습니다.
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참고
이 글의 주제는 위반건축물 4%뿐이라더니 땅까지 질문받았다 — 등기 없는 증축 건물이 가 에서 가져왔으며, 해설·계산·구성은 본 블로그가 직접 작성한 것입니다.
본 글은 일반적인 세법 내용을 정리한 것이며, 특정인의 상황에 대한 세무 자문이 아닙니다.
세법과 공제 한도는 자주 바뀌고, 같은 사안도 사실관계에 따라 결과가 달라집니다.
실제 신고·납부 전에는 반드시 세무사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
작성 — 머니포렌식 운영자. 경기 평택에서 본업과 함께 블로그를 운영합니다.
세무사·변호사가 아니며 어느 기관에도 소속되어 있지 않습니다.
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